空き家放置で
固定資産税が6倍に？

仕組みと対策を解説

この記事の筆者・堂平祐太郎は空き家相談士（一般社団法人 全国空き家相談士協会 登録番号(1)第002101号）の資格を保有しています。空き家の管理・売却・活用に関する専門知識をもとに、地域の実情に即した情報をお届けします。

空き家の固定資産税が6倍になる仕組み

まず「6倍」の仕組みを整理しましょう。

通常、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されていて、固定資産税が大幅に軽減されています。具体的には、200㎡以下の部分は課税標準額が6分の1に、200㎡を超える部分でも3分の1に減額されています。

ところが、空き家が「特定空家」や「管理不全空家」に指定されると、この特例が解除されます。つまり軽減がなくなるため、実質的に固定資産税が最大6倍に跳ね上がるのです。

「特定空家」に指定される4つの条件

市町村が空き家を「特定空家」に指定する際の判断基準は、大きく分けて以下の4つです。

① 倒壊など保安上の危険がある

屋根や外壁が破損している、基礎が傾いているなど、建物が倒壊する恐れがある状態です。上里町や本庄市周辺でも、台風や冬場の強い「赤城おろし」の影響で屋根材が飛散したり、大雪で屋根が損傷するケースは珍しくありません。特に空き家は誰も異変に気づかないまま劣化が進むため、気づいた時には手遅れになっていることもあります。

② 衛生上有害になっている

ゴミの不法投棄、排水設備の破損による悪臭、害虫・害獣の発生などが該当します。

③ 景観を著しく損なっている

草木が伸び放題で道路にはみ出している、外壁の落書きが放置されているなど、周辺の景観を害している状態です。上里町や美里町では敷地の広い農家住宅が多いため、草木の繁茂が近隣の道路や農地にまで影響を及ぼしやすいのが特徴です。

④ 周辺の生活環境に悪影響を与えている

不審者の侵入や放火のリスクがある状態、樹木の枝が隣家に侵入しているなどが該当します。

税金だけじゃない ― 空き家放置の5つのリスク

固定資産税の増額以外にも、空き家の放置には多くのリスクがあります。

リスク1：建物の資産価値がどんどん下がる

人が住んでいない家は換気が行われず、湿気がこもってカビや木材の腐食が進行します。1年放置するだけでもリフォーム費用が数十万円単位で増えることがあります。上里町・本庄市エリアは夏の高温多湿に加え、冬場の乾燥による木材の収縮もあり、建物の劣化が進みやすい環境です。売却を考えているなら、建物の状態が良いうちに動くのが鉄則です。

リスク2：解体時に想定外の費用が発生する

リスク3：不法侵入・犯罪のリスク

先ほどもお伝えしたとおり、空き家は不審者の侵入先として狙われやすくなります。また、放火の標的になるリスクもあります。万が一、空き家が原因で近隣に被害が出た場合、所有者が損害賠償責任を問われる可能性もゼロではありません。

リスク4：50万円以下の過料

特定空家に指定された後、行政からの「助言→指導→勧告→命令」というステップを経ても改善されない場合、50万円以下の過料が科されることがあります。さらに行政代執行による強制解体が行われ、その費用を請求されるケースもあります。上里町や本庄市でも空き家の実態調査が進んでおり、管理不全な物件への対応が年々強化されています。

リスク5：相続人が増えて手続きが複雑化する

空き家を放置している間に所有者が亡くなると、相続人が増えて権利関係が複雑になります。相続人全員の同意がなければ売却できないため、世代が変わるほど手続きの難易度が上がります。「いつかやろう」を先送りにするほど、解決が難しくなるのです。

固定資産税が上がる前にやるべき3つの対策

対策1：売却する

使う予定のない空き家は、早めの売却が最もリスクの少ない選択肢です。建物が古くても「古家付き土地」として売却できるケースは多くあります。実際に上里町や本庄市では、古家付きのまま購入して自分好みにリフォームしたいという買い手も増えています。解体費用をかけずに売れる場合もあるため、まずは査定を依頼して市場価値を確認しましょう。

対策2：適切に管理する

すぐに売却できない事情がある場合は、最低限の管理を続けることで特定空家への指定を回避できます。定期的な換気・通水・草刈り・郵便物の回収が基本です。東京やさいたま市など遠方にお住まいで上里町・本庄市の実家を管理できないという方には、空き家管理サービスの利用も選択肢になります。

対策3：解体して更地にする

建物の老朽化が激しく、売却も管理も難しい場合は解体を検討します。ただし注意点があります。更地にすると住宅用地の特例がなくなるため、解体後に土地を保有し続けると固定資産税が上がります。解体する場合は、解体後の売却や活用の見通しを立ててから実行することが重要です。

上里町・本庄市・深谷市・高崎市周辺の空き家事情

埼玉県北部（上里町・本庄市・神川町・美里町・深谷市・寄居町など）や群馬県南部（高崎市南部・藤岡市・玉村町など）は、都心部と比較して空き家率が高いエリアです。

このエリアの空き家には以下の特徴があります。

敷地が広い物件が多い ― 上里町・神川町・美里町では農家住宅や旧家が多く、敷地面積が200㎡を大きく超える物件も珍しくありません。その分、特例解除による税額の上昇幅も大きくなります。たとえば敷地300㎡の場合、特例解除で固定資産税が年間10万円以上増えるケースもあります。

相続がきっかけの空き家が多い ― 親世代が施設に入所したり亡くなったりした後、子世代が東京やさいたま市に住んでいて管理できないケースが大半です。当社への相談でも「親が施設に入ってから3年以上そのまま」というご相談が最も多いパターンです。

農地転用が絡むケースがある ― 上里町・神川町・美里町では農地が隣接している場合、売却に農地転用の手続きが必要になることがあります。農業委員会への申請には数ヶ月かかることもあるため、早めの着手が重要です。

JR高崎線・新幹線沿線は需要がある ― 本庄市（本庄駅・本庄早稲田駅）や上里町（神保原駅）周辺は、交通アクセスの良さから一定の住宅需要があります。「売れないだろう」と思い込んで放置する前に、まず査定を受けてみることをおすすめします。

こうした地域特有の事情を理解した上で対策を進めることが、スムーズな解決につながります。

まとめ

空き家を放置すると、固定資産税が最大6倍になるだけでなく、建物の劣化・犯罪リスク・過料など、多方面で問題が発生します。2023年の法改正で「管理不全空家」でも特例解除の対象になったことで、以前より早い段階で税負担が増えるリスクが高まっています。

特に上里町・本庄市・深谷市・神川町・美里町など埼玉県北部エリアでは、敷地の広い物件が多い分、税額増加のインパクトが大きくなります。また、相続や農地転用が絡むケースも多いため、早めに専門家へ相談することが解決への近道です。

大切なのは、「いつかやろう」を今日に変えることです。まずは現状を把握するための査定や相談から始めてみてください。

堂平 祐太郎（どうひら ゆうたろう）

トゥルーワン彩玉株式会社 専務取締役 ／ 相続診断士・空き家相談士

埼玉県北部（上里町・本庄市・深谷市・神川町・美里町）を中心に、群馬県南部（高崎市・藤岡市・伊勢崎市・前橋市）エリアでも、相続不動産の売却や空き家問題の解決に取り組んでいます。地域の事情に精通した対応を心がけています。お気軽にご相談ください。