相続した農地付きの実家、
売却するには
どうすればいい？

農地転用の手続きと
注意点を解説

この記事の筆者・堂平祐太郎は相続診断士（一般社団法人 相続診断協会 認定番号20344424）の資格を保有しています。相続に関わる不動産の売却・手続きについて、専門知識をもとに地域の実情に即した情報をお届けします。

なぜ農地は自由に売れないのか

日本では、農地は農地法という法律によって売買や転用が厳しく制限されています。これは、国の食料生産基盤である農地を守るための制度です。

具体的には、農地を売買するには農業委員会の許可が必要であり、農地を宅地や駐車場など農地以外の用途に変更する（＝農地転用）にも許可が必要です。許可なく農地を転用した場合、原状回復命令や罰則の対象になります。

つまり、相続した農地を「そのまま不動産市場に出して売る」ということは原則としてできません。売却するには、農地のまま農家に売るか、農地転用の許可を得てから売るかのどちらかの方法を取る必要があります。

農地転用とは？許可の種類と基本の仕組み

農地転用とは、農地を農地以外の用途（住宅地・駐車場・資材置場など）に変更することです。農地転用には、主に以下の2つの許可があります。

相続した農地を売却する場合は、第5条許可が必要です。これは「転用」と「所有権移転」を同時に行う許可で、売主と買主が共同で申請します。

農地転用が許可されるケースと許可されないケース

農地転用の許可・不許可は、農地の「立地基準」と「一般基準」の2つの基準で判断されます。

立地基準 ― 農地の区分による制限

上里町・神川町・美里町の農地には、農用地区域（いわゆる「青地」）に指定されているものが少なくありません。青地の場合、農地転用の前に農振除外（農業振興地域の整備計画からの除外）という手続きが必要で、これだけで半年〜1年以上かかることがあります。

一般基準 ― 転用の確実性

立地基準をクリアしても、転用計画に確実性がなければ許可されません。具体的には、「転用後に何に使うかが明確であること」「資金計画が実現可能であること」「周辺の農業に支障がないこと」などが求められます。

農地転用の手続きの流れと期間

農地転用（第5条許可）の一般的な流れは以下のとおりです。

農業委員会への申請は毎月の締切日が決まっており、締切を過ぎると翌月回しになります。上里町の農業委員会は毎月10日頃が締切、本庄市は毎月月末が締切（時期により変動）です。スケジュールを逆算して動くことが重要です。

農地のまま売却する方法（農地法第3条許可）

農地転用が難しい場合（青地・第1種農地など）は、農地のまま農業を営む人に売却する方法があります。これは農地法第3条の許可を得て行います。

第3条許可の要件

買主が農業を営んでいる（または営む見込みがある）ことが条件です。具体的には、買主が取得後に効率的に農地を利用すること、買主の農地面積が一定以上（下限面積）であることなどが求められます。

農地のまま売る場合の課題

農地としての売却価格は宅地と比べてかなり低くなります。上里町・本庄市エリアでは、農地の売買価格は坪あたり数千円〜数万円程度が目安です。宅地であれば坪10万円以上の評価がつくエリアでも、農地のままでは10分の1以下になることがあります。

また、農業従事者の高齢化が進む中、農地を買いたいという人自体が減少しています。特に小規模な農地は買い手が見つかりにくいのが現実です。

上里町・神川町・美里町の農地転用事情

農振除外のタイミングに注意

上里町・神川町・美里町では、農用地区域（青地）に指定されている農地が広く存在します。青地の農地を転用する場合は、まず農振除外の手続きが必要です。農振除外の受付は年に1〜2回しか行われない自治体もあるため、タイミングを逃すと1年以上待つことになります。売却を検討し始めたら、まず農振除外の受付時期を確認することが大切です。

宅地と農地がセットで一筆になっているケース

農家住宅では、自宅の敷地と農地が一つの地番（一筆）にまとまっているケースがあります。この場合、売却にあたって分筆（土地を分けて別々の地番にする）が必要になることがあります。分筆には測量費用（20万〜40万円程度）がかかるため、事前に費用を把握しておきましょう。

農地の相続届出も忘れずに

農地を相続した場合は、農業委員会に「農地の相続届出」を行う必要があります（届出は相続を知った日からおおむね10か月以内）。届出を怠ると10万円以下の過料の対象となります。相続登記とあわせて忘れずに手続きしましょう。

まとめ

相続した農地付きの実家を売却するには、通常の不動産売却とは異なる手続きが必要です。農地法による制限、農業委員会の許可、農振除外の手続きなど、ハードルは確かにあります。

しかし、農地の区分や所在する区域によっては、届出だけで転用できるケースや、比較的スムーズに許可が下りるケースも多くあります。「農地があるから売れない」と決めつけず、まずは正確な情報を確認することが大切です。

特に上里町・神川町・美里町エリアでは、農振除外の受付時期が限られているため、できるだけ早い段階で動き始めることが解決への近道です。農地の区分調査、農業委員会への事前相談、売却方法の検討まで、当社でワンストップでサポートしています。

堂平 祐太郎（どうひら ゆうたろう）

トゥルーワン彩玉株式会社 専務取締役 ／ 相続診断士・空き家相談士

埼玉県北部（上里町・本庄市・深谷市・神川町・美里町）を中心に、群馬県南部（高崎市・藤岡市・伊勢崎市・前橋市）エリアでも、相続不動産の売却や空き家問題の解決に取り組んでいます。地域の事情に精通した対応を心がけています。お気軽にご相談ください。