売れない土地を
手放す方法

相続土地国庫帰属制度から
寄付・無償譲渡まで

この記事の筆者・堂平祐太郎は空き家相談士（一般社団法人 全国空き家相談士協会 登録番号(1)第002101号）の資格を保有しています。空き家の管理・売却・活用に関する専門知識をもとに、地域の実情に即した情報をお届けします。

「売れない土地」はなぜ生まれるのか

土地が売れない理由は一つではありません。上里町・本庄市周辺でよく見られるパターンを整理します。

接道条件を満たしていない ― 建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、建物を建てることができません（再建築不可）。利用価値が大幅に制限されるため、買い手がつきにくくなります。

市街化調整区域にある ― 原則として新たな建物の建築が制限されるエリアです。上里町・神川町の一部には市街化調整区域が広く存在し、この区域の土地は用途が限られるため、売れにくい傾向にあります。

不整形地・がけ地・傾斜地 ― 形がいびつだったり、急傾斜のある土地は、建築コストが高くなるため敬遠されがちです。

農地で転用が難しい ― 農用地区域（青地）の農地は転用が原則不可のため、農業従事者にしか売れません。買い手が限られるため長期間売れ残ることがあります。

共有者が多すぎて売却手続きが進まない ― 数次相続で共有者が10人以上に膨れ上がっている場合、全員の合意を得ること自体が極めて困難です。

選択肢① 相続土地国庫帰属制度を使う

2023年4月にスタートした相続土地国庫帰属制度は、相続で取得した不要な土地を国に引き渡すことができる制度です。

制度の概要

相続（または遺贈）で取得した土地について、法務局に申請し、一定の要件を満たせば国が引き取ってくれます。引き取りが認められれば、固定資産税の負担から完全に解放されます。

主な要件（引き取れない土地の例）

すべての土地が対象になるわけではありません。以下のような土地は申請しても却下されます。

建物がある土地（解体が必要）、担保権や使用収益権が設定されている土地、他人の利用が予定されている土地（通路として使われているなど）、土壌汚染がある土地、境界が明らかでない土地、崖がある土地で管理に過大な費用がかかる土地、地下に有体物（産業廃棄物など）がある土地。

費用

審査手数料として1筆あたり14,000円。承認された場合は負担金を国に納付します。負担金は原則として20万円ですが、市街地の宅地や農地・森林は面積に応じて金額が変わります。

選択肢② 隣地の所有者に声をかける

意外と見落とされがちですが、隣の土地の所有者が最も有力な買い手候補であることは少なくありません。

隣地の方にとっては、隣の土地を取得することで敷地が広がり、駐車場や家庭菜園、将来の増築用地として活用できるメリットがあります。一般の市場では買い手がつかない土地でも、隣地の方であれば価値を見出してくれるケースがあります。

選択肢③ 自治体への寄付を打診する

土地を自治体（市町村）に寄付するという方法もあります。ただし、自治体が受け取ってくれるケースは非常に限られるのが現実です。

自治体としても、寄付を受けると管理責任が発生し、固定資産税の課税対象からも外れるため、受け入れには慎重です。道路拡幅や公共施設の用地など、自治体にとって利用価値がある土地でなければ、寄付を断られることがほとんどです。

それでも可能性はゼロではないため、上里町や本庄市の担当窓口に一度相談してみる価値はあります。

選択肢④ 無償譲渡・低額譲渡で手放す

売却が難しい場合、知人や近隣の方に無償（タダ）または低価格で譲渡するという方法もあります。

近年は、売れない不動産のマッチングサイトも登場しています。「みんなの0円物件」「家いちば」などのサービスでは、無償や低額で不動産を手放したい人と、取得したい人をつなぐ仕組みが提供されています。

選択肢⑤ 相続放棄で引き継がない（相続前限定）

まだ相続が発生していない段階、あるいは相続を知った日から3か月以内であれば、相続放棄で土地を引き継がないという選択肢もあります。

ただし、相続放棄はプラスの財産もすべて放棄する手続きです。「土地だけ放棄して、預貯金は相続する」ということはできません。相続財産全体を把握した上で慎重に判断してください。

手放す前に試してほしいこと

「売れない」と思い込んでいた土地が、条件を変えるだけで売れるケースもあります。手放す前に、以下のことを試してみてください。

価格を見直す

「この値段で売りたい」という希望価格と、実際に買い手がつく価格には差がある場合があります。思い切って価格を引き下げることで、それまで反応がなかった物件に問い合わせが入ることもあります。

売り方を変える

不動産ポータルサイトに掲載するだけでなく、地元の不動産会社に依頼を変える、近隣への声がけを行う、「古家付き土地」から「更地渡し」に条件を変更するなど、売り方を見直すことで状況が変わることがあります。

用途の提案を変える

「住宅用地」として売れなくても、「駐車場用地」「資材置場」「太陽光発電用地」として需要がある場合もあります。土地の特性に合った用途を提案することで、買い手の層が広がります。

まとめ

売れない土地を持ち続けることは、固定資産税・管理費用・精神的な負担というコストを毎年払い続けることを意味します。2023年にスタートした相続土地国庫帰属制度は、こうした負担から解放される新たな選択肢として注目されています。

ただし、国庫帰属制度にも費用と条件があり、すべての土地に使えるわけではありません。隣地の方への声がけや、価格・売り方の見直しなど、より手軽に試せる方法もあります。

大切なのは、「売れないから仕方ない」と諦めて放置しないことです。方法は一つではありません。ご自身の土地に合った選択肢を一緒に探していきましょう。

堂平 祐太郎（どうひら ゆうたろう）

トゥルーワン彩玉株式会社 専務取締役 ／ 相続診断士・空き家相談士

埼玉県北部（上里町・本庄市・深谷市・神川町・美里町）を中心に、群馬県南部（高崎市・藤岡市・伊勢崎市・前橋市）エリアでも、相続不動産の売却や空き家問題の解決に取り組んでいます。地域の事情に精通した対応を心がけています。お気軽にご相談ください。