相続不動産の名義が
祖父のまま

数次相続の解決手順を
わかりやすく解説

この記事の筆者・堂平祐太郎は相続診断士（一般社団法人 相続診断協会 認定番号20344424）の資格を保有しています。相続に関わる不動産の売却・手続きについて、専門知識をもとに地域の実情に即した情報をお届けします。

数次相続とは？なぜ起こるのか

数次相続とは、被相続人（亡くなった方）の相続登記がされないまま、その相続人もさらに亡くなっている状態のことです。

たとえば、祖父が亡くなった時に相続登記をせず、その後、父も亡くなったとします。この場合、不動産の名義は祖父のままで、祖父の相続と父の相続の両方を解決しなければ、現在の所有者（あなた）に名義を移すことができません。これが数次相続です。

なぜ数次相続が多いのか

2024年4月の義務化以前は、相続登記をしなくても罰則がありませんでした。そのため、「登記費用がもったいない」「手続きが面倒」という理由で登記をしないまま放置されるケースが非常に多かったのです。特に農家住宅が多い上里町・神川町・美里町では、先祖代々の土地がそのまま古い名義で残っているケースが珍しくありません。

数次相続を放置するとどうなるか

相続人がさらに増え続ける

時間が経つほど、各世代で相続が発生し、相続人の数は倍々に増えていきます。

面識のない相続人と交渉が必要になる

いとこの子ども、再婚相手の連れ子の子どもなど、面識がまったくない人が相続人に含まれることがあります。連絡先の調査から始めなければならず、そもそも協力を得られるかどうかもわかりません。

相続登記の義務化で過料のリスク

2024年4月から相続登記が義務化され、過去の相続分も対象です。経過措置として2027年3月31日までに登記すればよいとされていますが、この期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になります。

解決の手順 ― 5つのステップ

ステップ1：登記簿で現在の名義人を確認する

まずは法務局で不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、現在の名義人が誰になっているかを確認します。オンラインでも取得可能で、手数料は1通600円です。

ステップ2：相続人を全員特定する

名義人（被相続人）の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を取得し、法定相続人を確定します。数次相続の場合は、最初の被相続人だけでなく、途中で亡くなった相続人についても同様の戸籍調査が必要です。

これが数次相続の最も大変な作業です。本籍地が何度も変わっている場合は、複数の市区町村から戸籍を取り寄せる必要があります。上里町から東京、さいたま市、群馬県など、各地に請求を出すことになるケースもあります。

ステップ3：相続人全員で遺産分割協議を行う

相続人が確定したら、全員で遺産分割協議を行い、不動産を誰が取得するかを決めます。数次相続の場合、複数の相続をまとめた「数次相続の遺産分割協議書」を作成します。

相続人が多数の場合、全員が一堂に会して話し合うのは現実的ではありません。電話やメール、手紙でのやり取りが中心になります。協議書は郵送で回し、各相続人に署名・実印の押印と印鑑証明書の提出をお願いする形が一般的です。

ステップ4：相続登記を申請する

遺産分割協議がまとまったら、法務局に相続登記を申請します。数次相続の場合でも、最終的な取得者に直接名義を移す登記（中間省略登記）が一定の条件で認められるケースがあります。条件に合致すれば、登記の回数と費用を減らすことができます。

ステップ5：名義変更後、売却・活用を進める

相続登記が完了すれば、ようやく売却や活用の手続きに進むことができます。ここまでたどり着くのに数か月〜1年以上かかることも珍しくありませんが、逆に言えば、ここさえクリアすれば解決の道は開けます。

費用の目安

数次相続のケースでは、戸籍の数が非常に多くなるため、通常の相続登記よりも司法書士報酬が高くなる傾向があります。相続人が10人を超えるような複雑なケースでは、総額で20万〜40万円程度を見込んでおくとよいでしょう。

相続人が協力してくれない場合の対処法

連絡がつかない相続人がいる場合

住所がわからない相続人については、戸籍の附票を取得することで現住所を調べることができます。それでも連絡がつかない場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てる方法があります。

協力を拒否する相続人がいる場合

遺産分割協議に応じてくれない相続人がいる場合は、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることができます。調停でもまとまらない場合は審判に移行し、裁判所が分割方法を決定します。

相続人の中に認知症の方がいる場合

判断能力が低下している相続人がいる場合は、成年後見人の選任が必要です。後見人が本人に代わって遺産分割協議に参加します。

上里町・本庄市周辺の数次相続の実態

上里町・本庄市・神川町周辺では、先祖代々の農家住宅を引き継いできたご家庭が多く、名義が2世代・3世代前のまま放置されているケースが珍しくありません。相続登記の義務化を受けて、「今のうちに解決しておきたい」というご相談が増えています。

まとめ

不動産の名義が祖父やそれ以前の代のままになっている「数次相続」は、放置すればするほど相続人が増え、解決の難易度とコストが上がっていきます。

2024年4月からの相続登記義務化により、過去の相続も含めて登記が求められるようになりました。経過措置の期限（2027年3月31日）も迫っています。

解決の手順は「戸籍調査→相続人の特定→遺産分割協議→相続登記」です。手続きは複雑ですが、司法書士など専門家のサポートを受ければ着実に進めることができます。

「名義が古いまま」の不動産を放置していませんか？今が動く最善のタイミングです。まずは現状を確認するところから始めましょう。

堂平 祐太郎（どうひら ゆうたろう）

トゥルーワン彩玉株式会社 専務取締役 ／ 相続診断士・空き家相談士

埼玉県北部（上里町・本庄市・深谷市・神川町・美里町）を中心に、群馬県南部（高崎市・藤岡市・伊勢崎市・前橋市）エリアでも、相続不動産の売却や空き家問題の解決に取り組んでいます。地域の事情に精通した対応を心がけています。お気軽にご相談ください。